8月8日，北京发布楼市新政，其中提出，进一步优化住房限购政策，符合条件家庭在北京市五环外不再限制购房套数。同时，从四方面加大了住房公积金支持力度。
业内人士认为，北京此次限购政策调整主要是利好人户分离家庭的加购及别居住宅的购置，公积金政策调整能够有效降低购房者的购房成本。在此次政策的支持下，预计三季度市场形势能够延续上半年的良好走势，巩固前期止跌回稳基础。
北京优化住房限购和公积金政策
8月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》(以下简称《通知》)，自8月9日起施行。
《通知》提出，进一步优化住房限购政策。符合北京市商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外商品住房(含新建商品住房和二手住房)不限套数。即京籍居民家庭、在北京市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不限套数。同时，对成年单身人士在北京市购买商品住房的，按照居民家庭执行限购政策。
居民家庭购买五环内商品住房的政策不变，京籍居民家庭五环内限购2套，在北京市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非京籍居民家庭五环内限购1套。
同时，《通知》从四方面加大了住房公积金支持力度：
一是扩大首套房公积金贷款支持范围。对借款申请人(含共同申请人，下同)在北京市无住房但全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录的，由此前认定为二套房，调整成认定为首套房。
以房屋总价400万元，公积金贷款100万元、贷款年限30年为例，由二套房调整为首套房后，首付款最高减少60万元，月供最高减少253元。
二是加大二套房公积金贷款支持力度。在最高贷款额度方面，将二套房公积金贷款最高额度由60万元提高至100万元，大力支持改善性住房需求。如借款人满足适用公积金支持建筑绿色发展、支持多子女家庭购房等政策的条件，还能享受贷款额度上浮的政策优惠，最多上浮40万元，最高可贷款140万元。
在最低首付款比例方面，将二套房公积金贷款最低首付款比例，由购买五环内住房不低于35%、购买五环外住房不低于30%，统一调整为不低于30%，不再区分五环内外。
三是提高每缴存公积金一年可贷额度，由每缴存公积金一年可贷10万元提高至可贷15万元。借款人申请120万元贷款，由原需要缴存公积金11年零1个月，降低为缴存7年零1个月。如借款人满足适用公积金支持建筑绿色发展、支持多子女家庭购房等政策的条件，还能享受贷款额度上浮的政策优惠，最多上浮40万元，首套住房最高可贷款160万元。
四是落实《北京市深化改革提振消费专项行动方案》，《通知》明确，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款。目前，缴存职工购买北京市新建住房且已签订购房合同的，可通过提供网签合同编号提取住房公积金支付购房首付款，同时申请公积金贷款。
满足购房需求，降低购房成本
对于北京楼市新政，中原地产首席分析师张大伟指出，五环外新房库存量占据整个北京新房市场库存的较高比例，二手房市场中五环外挂牌房源量也不容小觑。与此同时，居民的住房需求也逐渐从单一的刚性需求向多样化改善性需求转变。在此背景下，对限购政策进行调整显得尤为必要。
北京链家研究院院长高原指出，北京限购政策此次主要变化是对于已符合北京市限购政策的家庭而言，在五环外购置住房不再限制购房套数。值得关注的是，此次政策调整仅解除了五环外购置住房的数量上限，对社保年限等北京市购房的基本门槛未做调整。
“北京此次限购政策调整清晰地划分了五环内外的购房政策，旨在引导需求向五环外流动，优化市场库存结构。而且不是所有人都可以买，北京对五环外购房依然要求有户籍或者社保，微调政策避免局部区域市场波动过大。”张大伟说。
对于新政对购房者的影响，高原认为，主要是利好人户分离家庭的加购及别居住宅的购置。近年来随着北京城市发展的不断推进，尤其是外围片区城市界面与功能的快速改善，北京市人户分离现象较多，部分家庭确实存在五环外购置多套住房的现实需求，此次调整购房政策，使得此类家庭的受限显著减少，同时也不再区分单身与否，更符合当前购房群体的实际需求。
而对于公积金政策的优化，高原表示，公积金作为购房者购房的重要支持力量，其资金成本相对按揭贷款更低，公积金信贷额度与比例的提升，能够有效降低购房者的月付压力与总利息成本。同时，新政对于改善性群体也有较好支持。首先是对于占市场交易者近三成的“一买一卖”置换群体而言，在原有的认定方式之下，将被认定为二套购房者，公积金信贷额度上限为60万元，而新政之下则可被认定为首套，公积金信贷上限大幅提升至120万元。而对于加购住房的改善群体，二套额度上限则由60万提升至100万元。此外，此次北京市在流程优化后，购房者可在购房阶段提取公积金作为首付款使用，能够显著降低青年刚需群体的一次性支付压力，节约了潜在的资金过桥成本。
对于新政对市场的影响，高原认为，在去年“9.30”政策支持下，北京市住宅市场进入连续三个季度的平稳期，今年上半年全市二手房网签88575套，新房销售18220套，同比分别增长18.4%、24.4%。同期价格也相对稳定，市场止跌回稳态势初现且相对稳定。在此次政策的支持之下，相信三季度市场形势能够延续上半年的良好走势，巩固前期止跌回稳基础。
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